都内の中古マンション平均1.2億。変動金利の「5年ルール」を知らずに借りた自分が、今思うこと

都内の中古マンション、平均1億2,000万円。

2026年2月のニュースを見た瞬間、思わず声が出ました。「買える人、いるのかな」と。

8年前、自分が中古マンションを買ったとき、物件価格は3,500万円でした。それでも高いと思って、3,000万〜5,000万の間で何件も内見を回った記憶があります。

あの3,500万が、今は1億2,000万。3.4倍。同じ物件の話ではないにせよ、東京のマンション市場がどれだけ変わったか。数字が現実離れしすぎていて、ニュースを見ても実感が湧きません。

そして、今の変動金利は1%を超えました。自分が借りた2018年頃は0.45%だったのに。

マンション価格は3.4倍。金利は2倍以上。これから家を買う人、本当に大丈夫なのか。そして既に変動金利で借りている人——自分を含めて——は「5年ルール」の意味を正しく理解しているのか。

さて。

8割が変動金利を選んでいるという事実

住宅金融支援機構の調査を見ると、2026年1月時点で変動金利を選んでいる人は約75%。国土交通省の2025年度調査だと84.3%。5人に4人が変動金利です。

自分もそのひとり。

2026年4月時点の主要銀行の変動金利はこうなっています。

銀行	適用金利（最優遇）
三菱UFJ銀行	0.945%
三井住友銀行	1.275%
みずほ銀行	1.225〜1.675%
PayPay銀行	0.980%
auじぶん銀行	1.134%
住信SBIネット銀行	1.200%

15年ぶりに適用金利1%超えの時代に突入した、とニュースが報じています。

自分がPayPay銀行で借り換えたときは0.6%でした。今の新規借入は0.98%。同じ銀行で借りても、もうあの条件には戻れません。

「5年ルール」を銀行は教えてくれなかった

正直に書きます。

自分が変動金利で3,000万円を借りたとき、「5年ルール」の説明は受けていません。不動産屋に軽く聞いた記憶はありますが、銀行からは手続きの説明だけでした。

8割の人が変動金利で借りていて、そのうち何割がこのルールを正しく理解しているのか。たぶん、かなり少ないと思います。

だから、ここでちゃんと説明します。

変動金利には「5年ルール」と「125%ルール」という2つの仕組みがあります。

まず5年ルール。変動金利は半年ごと（4月と10月）に金利が見直されますが、月々の返済額は5年間変わりません。金利が0.6%から1.5%に上がっても、毎月の引き落とし額は同じ。

「え、それなら安心じゃないですか」と思った方。ここが罠です。

返済額は同じでも、中身が変わっています。利息の割合が増えて、元金の返済が進まなくなる。毎月ちゃんと払っているのに、借金が減らないという状態が起きます。

極端な例を出すと、金利が急上昇した場合、月々の返済額では利息すら賄えなくなることがある。これが「未払い利息」です。毎月返済しているのに残高が増えていく。ホラーみたいな話ですが、仕組みとしてはあり得ます。

125%ルールも「安全装置」ではない

次に125%ルール。5年後に返済額が見直されるとき、増額の上限が前回の125%（1.25倍）に制限されます。

月15万円なら、最大でも18万7,500円まで。一気に倍になることはない。

でもこれ、返済の先送りにすぎません。

125%に制限された分、本来払うべき元金が後ろに押し出される。35年の返済期間が終わったとき、残った元金と未払い利息は一括返済です。最悪の場合、自宅を売るしかなくなる。

5年ルールと125%ルールは「返済額のショックを和らげるクッション」であって、「借金が減る仕組み」ではありません。

ソニー銀行には5年ルールがなかった

ここで、自分の経験を書きます。

自分は最初、ソニー銀行で変動金利0.45%（+ワイド団信0.2%で実質0.65%）で借りていました。その後、ソニー銀行の金利が0.9%に上昇。ワイド団信込みで1.1%になりました。

で、気づいたのは「いつの間にか返済額が上がってた」こと。通帳を見て、一瞬何の引き落としかわからなかった。住宅ローンの口座なのに、ちょっと額が違う。調べたら金利変動で返済額が増えていました。焦るというより、呆然。

あれ？5年ルールがあるんじゃないの？

実はソニー銀行は5年ルール・125%ルールが適用されない銀行でした。金利が上がったら、即座に返済額に反映される。知らなかった。

SBI新生銀行も同じく非適用です。自分の銀行がどちらのタイプか、確認していない人は今すぐ調べたほうがいいです。

結局、自分はPayPay銀行に借り換えて0.6%に落ち着きました。通常の団信にも通って、ワイド団信の上乗せ分（年間約6万円）もなくなった。これは借り換えて良かったケースです。

金利が上がったら、月々いくら増えるのか

ここからはシミュレーションです。

日銀の政策金利は現在0.75%。野村證券のメインシナリオでは2027年に1.5%到達。変動金利の適用金利は1.5〜2.5%まで上がる可能性があります。

都内の中古マンションを買う場合の、借入額別シミュレーションを作りました。当初金利0.5%・35年返済で借りて、5年後に金利が上がった場合の月々返済額の変化です。

借入5,000万円（城東・城北エリアの相場帯）

5年後の金利	月々返済額	当初との差額（月）	年間の負担増
0.5%（変わらず）	129,793円	—	—
1.0%	139,532円	+9,739円	+約12万円
1.5%	149,718円	+19,925円	+約24万円
2.0%	160,346円	+30,554円	+約37万円

借入7,000万円（城南・城西エリアの相場帯）

5年後の金利	月々返済額	当初との差額（月）	年間の負担増
0.5%（変わらず）	181,710円	—	—
1.0%	195,345円	+13,635円	+約16万円
1.5%	209,605円	+27,896円	+約33万円
2.0%	224,485円	+42,775円	+約51万円

7,000万円を変動で借りて、金利が2%になったら月4万円以上の負担増。年間で51万円。これは手取りに直結するインパクトです。

そして都心3区（千代田・中央・港）の平均は70m²換算で約1億6,000万円（不動産経済研究所調べ）。8,000万円借りて金利2%なら月4.9万増、年間59万円増。

数字を見て思うのは、今の東京でマンションを買うのは相当なリスクだということです。

「低金利でマンション代が釣り上がった」構造

自分がマンションを買った2018年頃、変動金利は0.4〜0.5%でした。金利が安いから月々の返済は楽。でも不動産屋もそれをわかっている。

「月々の返済額が同じなら、物件価格が高くても買える」という心理を使って、価格がどんどん吊り上がっていった。低金利で浮いた分が、そのまま不動産価格に乗っていた感覚です。

金利が安くても、物件が高い。結局トントン。当時はそう思っていました。

でも今は、金利も上がっている。マンション価格も上がっている。両方高い。

さすがに今は買い時じゃない、というのが自分の正直な感想です。金利の上昇に合わせてマンション価格が下がらないと、誰も買えなくなる。

ただ、不動産ってギャンブル要素が強すぎる。「今買わないと一生買えない」と2018年にも言われていたし、実際にあの時買って正解だった。自分の3,500万は今4,500〜5,000万くらいの価値があるかもしれません。

結論としては、「変動金利が2%になっても返せる金額で借りること」。シンプルすぎてつまらないけど、自分が8年かけて出した答えはそれでした。

変動金利の人が今やるべきこと

既に変動金利で借りている人に向けて、自分がやっていることを書きます。

まず一個。自分の銀行が5年ルール適用かどうか確認する。ソニー銀行やSBI新生銀行みたいに、非適用の銀行がある。自分はこれを知らなくて、いつの間にか返済額が上がっていた。8年前の自分に教えてやりたい。

あとは固定金利の動向。変動との差が縮まってきたら、借り換えを検討するタイミングです。今はまだ変動のほうが安いけど、差は確実に縮まっています。

一番大事なのは、自分なりの「判断ルール」を先に決めておくこと。自分の場合は「2%台で見直し、3%超えで一括返済を検討」。ルールがないと、金利が上がるたびに不安になるだけです。金利が上がったときに慌てて判断すると、だいたいロクなことにならない。

数字を見て判断する、の繰り返し

8年前に3,500万で買ったマンション。変動金利0.45%でスタートして、途中で0.9%に上がって焦って借り換えて、今は0.6%。

あの判断が正しかったかは、結果論でしかわかりません。

ただ、5年ルールを知らなかった自分と、知った上で判断できる自分では、次の金利上昇への対応が全然違います。

不動産も金利もギャンブル要素が強い。だからこそ、ルールを知っておく。数字を見て判断する。8年かけて学んだのは、それだけです。

変動金利を借りている側の正直な気持ちは、Noteに書きました。計算では見えない部分の話です。

※この記事は個人の体験と調査に基づくものであり、投資・不動産の助言ではありません。住宅ローンの判断は各自の状況に合わせてご検討ください。